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Il nostro studio da più di 35 anni offre  servizi topografici all'avanguardia nel campo della progettazione civile  e della realizzazione di infrastrutture, attraverso l'utilizzo delle  più moderne scelte tecnologiche ed avvalendoci dei più aggiornati  applicativi CAD. Le nostre competenze si focalizzano anche su lavori  catastali e topografici: inserimento in mappa di fabbricati, strade,  ecc., frazionamenti e lottizzazioni, rilevazione del territorio e  restituzione grafica con piani quotati, piani curve di livello, profili e  sezioni, nonché l'espletamento di pratiche burocratiche ed  amministrative connesse.

Il  nostro Studio è in grado di offrire soluzioni innovative e consulenze  nel settore della Topografia e dei Sistemi Informativi Territoriali  (GIS), e si rivolge a tutta quella utenza, pubblica e privata, che opera  nel campo dell'Ingegneria, dell'Architettura, dell'Urbanistica e della  gestione del territorio in genere, e che necessita di servizi e prodotti  tecnologicamente avanzati.

Ed  in più ci avvaliamo della collaborazione di ditte che producono  software ed hardware tra i migliori oggi presenti sul mercato. In queste  pagine troverete una sintesi di tutto quello che lo Studio può offrire e  realizzare.

L'accatastamento  serve ad attribuire all'immobile nuovo o modificato i nuovi eventuali  dati identificativi (foglio, particella e sub) e la rendita dell'unità  immobiliare. E' un documento necessario per i pagamenti di IMU ed IRPEF e  per la richiesta del certificato di agibilità/abitabilità  dell'immobile.
E' un documento richiesto ogni qualvolta siano state  realizzate ristrutturazioni, sopraelevazioni, ampliamenti, restauri,  ristrutturazioni, cambi di destinazioni d'uso, frazionamenti di unità  immobiliari, ad uso residenziale, commerciale, direzionale, industriale o  agricolo. L'accatastamento dell'immobile è OBBLIGATORIO e deve essere  redatto prima della conclusione dei lavori.
L’accatastamento per  nuova costruzione è il censimento del bene che il proprietario presenta  presso il catasto ai fini di attribuire il valore fiscale al bene  posseduto. Con l'accatastamento viene anche definita la categoria  dell'unità immobiliare (ad esempio abitazione cat. A, negozi cat. "C/1",  etc ). Il servizio è rivolto ai proprietari di immobili che non hanno  denunciato al catasto la propria unità immobiliare e alle imprese o  privati che hanno terminato la costruzione di un immobile.

Che cos’è la voltura catastale?

La  voltura catastale è una denuncia che va obbligatoriamente presentata  all’Agenzia del Territorio ogni qual volta che per un immobile, terreno o  fabbricato, avviene un trasferimento di proprietà o di diritti reali.

Ciò  può avvenire, quindi, a seguito di atti tra vivi (compravendite,  donazioni, decreti di trasferimento, etc.), ma anche in caso di morte  (successione legittima o testamentaria).

Ai  fini fiscali questa denuncia è importante perché serve a comunicare  all’amministrazione finanziaria che un determinato bene immobile è  passato da un certo soggetto ad un altro, aggiornandone quindi i  nominativi.

In teoria ciò non  dovrebbe essere necessario, perché il Catasto non è un pubblico registro  e a far fede sui passaggi di proprietà degli immobili dovrebbe essere  solo la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Forse l’unica  circostanza in cui questo ente è davvero indispensabile è il  ricongiungimento in caso di usufrutto: infatti, in questo caso, il  trasferimento non viene registrato in Conservatoria, ma solo in Catasto.

Ad  ogni modo, l’Agenzia delle Entrate per le sue contestazioni effettua  controlli presso L’Agenzia del Territorio e non presso la Conservatoria  dei Registri Immobiliari, e quindi la Voltura catastale rimane un  documento indispensabile.

Essa va  presentata entro 30 giorni dall’avvenuto trasferimento, presso gli  uffici dell’Agenzia del Territorio della Provincia in cui ricade  l’immobile, oppure della Provincia in cui ricade l’ufficio dell’Agenzia  delle Entrate in cui è stata presentata la denuncia di successione (ad  esempio, in questo caso l’asse ereditario può essere costituito da  immobili che ricadono in diverse province).

Se  la denuncia viene presentata oltre la scadenza fissata, sono previste  delle sanzioni pecuniarie, anche se veramente minime, ma il cui importo  aumenta con l’aumentare dei giorni di ritardo.

Cos'è la successione ereditaria?
Successione  testamentariaLa successione ereditaria si apre nel momento in cui viene  a mancare una persona in possesso di un patrimonio che va ripartito tra  i suoi eredi.

Si parla di  successione legittima quando il de cuius (la persona defunta) non ha  lasciato testamento, per cui i suoi beni vengono ripartiti secondo  quando stabilito dalla legge, tra i suoi eredi; la successione è invece  testamentaria quando il de cuius ha previsto durante la vita il modo in  cui suddividere il suo patrimonio attraverso un testamento.

Quando  dell’asse ereditario fanno parte dei beni immobili, va sempre  presentata, dagli aventi diritto che non rinuncino all’eredità, la  denuncia di successione, sia che si tratti di successione legittima che  testamentaria, entro 12 mesi dall’apertura, presso l’ufficio di zona  dell’Agenzia delle Entrate dove il de cuius ha avuto l'ultimo domicilio.

Se  avvengono modifiche nel corso dei 12 mesi e oltre dall’apertura, può  essere necessario presentare una denuncia di successione integrativa,  modificativa o sostituiva.

La  dichiarazione integrativa va presentata quando è necessario inserire  nell’asse ereditario beni non dichiarati in un primo momento. Non è  possibile invece inserire altri eredi o eliminare immobili già  dichiarati.

Asse ereditarioLa  dichiarazione modificativa va presentata quando è necessario modificare  mappe catastali, quote o eredi, ma senza alterare il valore dell’asse  ereditario. In questo caso si possono inserire nuovi eredi o modificare i  beni precedentemente dichiarati.

La dichiarazione sostituiva viene presentata nel caso di errori in quella principale, che va completamente sostituita.

Entro  trenta giorni dalla registrazione della denuncia va poi presentata la  voltura catastale presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio.

Non  è invece necessario presentare la dichiarazione ai fini dell’imposta  municipale sugli immobili (IMU) poiché provvede d’ufficio l’Agenzia  delle Entrate, trasmettendo la documentazione al comune dove è ubicato  l’immobile.


Imposta di successione

Imposte  di successioneA partire dal 2001 era stata abolita l’imposta di  successione, per cui rimanevano in vigore solo l’imposta ipotecaria e  quella catastale, oltre ad alcuni tributi fissi.

Con  la Finanziaria del 2007 l’imposta è stata reintrodotta, ma di fatto  solo per i grandi patrimoni, infatti prevede una franchigia pari a  1.000.000 di euro per ciascun beneficiario, per le successioni tra  genitori e figli e pari a 100.000 euro per le successioni tra fratelli,  sempre per ogni erede. Ciò vuol dire che l’imposta si pagherà solo per  la parte di patrimonio di valore superiore a tale franchigia.
La franchigia sale a 1.500.000 euro per le persone portatrici di gravi disabilità, riconosciute ai sensi della legge 104/1992.

CHE COSA E' LA DIA?
La  Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) è una pratica amministrativa che,  nel mondo dell'edilizia, rappresenta oggi uno degli strumenti  urbanistici più rilevanti.
Nasce,  sotto diverso nome, con la legge n.47/85 che, all'art.26 "opere  interne", obbligava chiunque intendesse compiere opere interne a  fabbricati che non fossero in difformità degli strumenti urbanistici  vigenti una "relazione a firma di un professionista abilitato (es. un  Ingegnere,un Architetto o un Geometra iscritto al relativo albo  professionale)  che asseveri le opere da compiersi".

Oggi  la D.I.A. è uno strumento estremamente potente, che serve alla Pubblica  Amministrazione (in larga parte, gli uffici Tecnici dei Comuni) per  compiere il ruolo di Vigilanza sull'attività edilizia che si svolge sul  proprio territorio. Con una D.I.A. oggi si può, addirittura, costruire  nuovi edifici, qualora sia presente un Piano Particolareggiato.

La  D.I.A. è regolamentata, oggi, nel Testo Unico dell'Edilizia, racchiuso  nel D.P.R. 380/2001 che, all'art. 22 e 23 ne descrive il potere e i  limiti.

QUALI SONO LE OPERE SOGGETTE A DIA?

La  legge (art.22 D.P.R. 380/2001) specifica che con la D.I.A. si possono  fare le opere non riconducibili ad attività edilizia libera (art. 6  D.P.R. 380/2001), o al Permesso di costruire (art. 10 D.P.R. 380/2001).
È  pertanto richiesta la D.I.A. per opere di, restauro conservativo,  ristrutturazione edilizia (così come definiti dall'art.3 del D.P.R.  380/2001).
Nessuna autorizzazione è  prevista per gli interventi di manutenzione ordinaria, per i quali è  prevista una semplice comunicazione da parte del proprietario dell'unità  abitativa al Comune.
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono invece soggetti a C.I.L. (Comunicazione Inizio Attività)
La  D.I.A. può essere utilizzata, in taluni casi, anche per le varianti al  Permesso di Costruire che non comportino variazione di sagoma, di  superficie o di volume dell'edificio.

COSA SUCCEDE SE NON SI PRESENTA LA DIA?
Si entra nell'illecito e si diventa perseguibili a norma di legge in tre modi:
          eseguendo operazioni edilizie per cui servirebbe un autorizzazione diversa dalla D.I.A.
          iniziando le opere soggetta DIA prima dei 30 giorni previsti dal silenzio-assenso
          eseguendo opere difformi da come sono state presentate nella D.I.A.
          eseguendo opere senza richiedere la D.I.A. per le quali sarebbe richiesta.
La  punizione è proporzionata al danno che si arreca (vedasi il D.P.R.  380/2001 - Testo Unico). Se si è nel terzo caso, una volta eseguite  abusivamente le opere, si può presentare una Dichiarazione di Conformità  (art.36 del T.U.) che, a firma di un Tecnico iscritto al relativo Albo,  attesta che sono state fatte delle opere conformi agli strumenti  urbanistici però senza richiedere il relativo permesso. Viene allora  richiesta una ammenda, non inferiore a 1.000 €. e non superiore a 10.000  €., le opere devono essere conformi non solo alla situazione  legislativa esistente al momento in cui sono state eseguite, ma devono  rispettare anche le leggi approvate nel frattempo.

A CHI SI PRESENTA LA DIA E CHI LA PREPARA?
Si  presenta all'Ufficio Tecnico del Comune (ogni Comune ne deve avere uno)  a firma di un Tecnico Abilitato alla progettazione (Ingegnere,  Architetto, Geometra o Perito) e deve contenere un progetto grafico  rappresentante lo stato di fatto e la situazione futura, una relazione  tecnica in cui si descrivono nel dettaglio le opere da compiersi e i  riferimenti normativi, nazionali e locali, che interessano il  provvedimento e la certificazione del fatto che il progettista si assume  la responsabilità che le opere siano in conformità degli strumenti  urbanistici vigenti al tempo dei lavori. In questo modo, la Pubblica  Amministrazione scarica la responsabilità della correttezza delle  operazioni sul Tecnico Abilitato, che, in tal senso, prende le difese  dell'Amministrazione stessa e delle sue leggi. Pertanto la Parcella  Professionale richiesta dal tecnico è adeguata alle responsabilità che  si assume. Una volta presentata, la D.I.A. si ritiene approvata, come  detto, dopo 30 gg dalla data di presentazione (fa fede la data di  protocollo dell'Ufficio Tecnico), e si possono effettuare le opere  edilizie.

ALLEGATI OBBLIGATORI ALLA DIA
  Domanda a firma del Proprietario o avente Ruolo
  Relazione tecnica dettagliata, a firma del progettista
  Elaborati progettuali ante e post operam, a firma del progettista
  Comunicazione Impresa esecutrice e DURC

Che cos'è?
E'  uno strumento di valutazione della prestazione energetica degli  edifici, un indicatore cioè dei consumi e quindi dei costi ad essi  connessi. E' un obbligo di legge nei casi previsti (vedi più avanti la  sezione “obblighi dell'APE”)


A cosa server?
Serve  a sensibilizzare i cittadini e i professionisti sulle problematiche  energetico-ambientali: mira ad orientare costruttori, proprietari e  inquilini a prediligere edifici caratterizzati da standard elevati di  efficienza energetica, alla luce dei connessi vantaggi economici e  ambientali. La certificazione energetica degli edifici offre infatti  all'utente finale una misura del carattere energetico del proprio  immobile e quindi del suo correlato valore economico.


Cos'è l'APE?
L'Attestato  di Prestazione Energetica (APE) è un documento redatto da un  professionista abilitato che, sulla base di dati e calcoli specifici,  definisce la classe energetica di appartenenza dell'edificio (A+, A, B,  C, D, E, F e G), che ne rispecchia la prestazione e le caratteristiche  energetiche. Consente al cittadino una valutazione di confronto rispetto  ai valori di riferimento previsti dalla legge (anch'essi riportati  nell'attestato), unitamente ad eventuali raccomandazioni per il  miglioramento della resa energetica  in termini di costi-benefici.

Validità dell'Ape e rinnovo

Il  decreto stabilisce per l'Ape una durata massima di 10 anni e l'obbligo  di aggiornarlo in caso di interventi di ristrutturazione e di  riqualificazione che modifichino la classe energetica dell'edificio o  dell'unità immobiliare. Se, però, non saranno rispettati gli obblighi di  controllo dell'efficienza energetica degli impianti termici, comprese  le necessità di adeguamento previste dal decreto 16 aprile 2013,  l'attestato decadrà il 31 dicembre dell'anno successivo rispetto alla  data della scadenza non rispettata.

Sanzioni
Il  decreto prevede dure sanzioni per i proprietari degli immobili, che se  non rispettano l'obbligo di redazione dell'Ape in caso di vendita, di  nuova locazione o di ristrutturazioni importanti, dovranno pagare  un'ammenda da 3mila a 18mila euro. Non meno severe le sanzioni per il  professionista, tenuto a pagare una somma compresa tra 700 e 4200 euro  nel caso in cui l'attestato di prestazione energetica non rispetterà i  criteri che saranno stabiliti dalla legge.

Indicazioni su come funziona
Il  Piano Casa è un complesso sistema di norme che ha l’obiettivo di  rilanciare il settore edile. Il senso della manovra proposta dal Governo  è di dare la possibilità di effettuare ampliamenti o ricostruzioni di  edifici in deroga ai Piani Regolatori locali. Per questo motivo il Piano  Casa è regolato dalle leggi regionali emanate in materia, che a loro  volta spesso rimandano ai regolamenti comunali.

E’ quindi fondamentale avvicinarsi a questa opportunità rivolgendosi ai Comuni di residenza e a consulenti informati.

Ecco in sintesi le linee guida del progetto:

I  Comuni possono concedere permessi per ampliare edifici abitativi  esistenti fino al 20% del loro volume o della superficie coperta nel  caso siano destinati ad uso non abitativo. La concessione è legata al  rispetto dei vincoli paesaggistici, architettonici e storici.

E’  data la possibilità di abbattere e ricostruire - anche in zona  differente - edifici antecedenti al 1989 che abbiano bisogno di essere  adeguati agli standard qualitativi, energetici e di sicurezza, purché  non soggetti a particolari vincoli. La ricostruzione potrà essere  autorizzata con un aumento dei volumi del 30%, che può diventare il 35%  se la ricostruzione avviene con tecniche di bioedilizia o che prevedano  l’installazione di impianti ad energie rinnovabili.

Per  chi decide di effettuare ampliamenti, ricostruzioni o nuove costruzioni  nell’ambito del Piano Casa sono previste riduzioni sugli oneri di  costruzione a partire dal 20% e maggiori se si tratta di destinare  l’edificio a “prima casa”.

Naturalmente  sono esclusi dalle agevolazioni del Piano Casa tutti gli edifici che  risultino costruiti o ampliati abusivamente.